Promoción Inmobiliaria

Informe Anual 2005

CON MÁS DE 19.000 VIVIENDAS EN GESTIÓN Y UNA PRESENCIA ESTABLE EN MÁS DE 40 CIUDADES ESPAÑOLAS, EL ÁREA INMOBILIARIA DE FERROVIAL SE HA CONFIGURADO EN LOS ÚLTIMOS AÑOS EN UNA DE LAS PRINCIPALES PROMOTORAS DEL MERCADO NACIONAL. BAJO UN CONCEPTO 'INDUSTRIAL' DEL NEGOCIO, LA ACTIVIDAD ESTÁ ENFOCADA AL SEGMENTO RESIDENCIAL, FUNDAMENTALMENTE PRIMERA RESIDENCIA, Y LA INTERMEDIACIÓN, QUE REALIZA A TRAVÉS DE LA MARCA DON PISO.

ENTORNO COMPETITIVO

El ejercicio 2005 confirmó el inicio de un nuevo escenario inmobiliario, más equilibrado y alineado con las tendencias europeas, caracterizado por la moderación. El mantenimiento de la oferta, tanto de vivienda nueva como de segunda mano, se ha combinado durante el año con una relativa moderación de la demanda con dos consecuencias inmediatas: el alargamiento de los plazos de venta de las promociones residenciales y una menor tensión de los precios, que podría mantenerse durante el próximo ejercicio con tasas de crecimiento por encima de la inflación, en el entorno del 5%.

La ralentización ordenada de los precios ha sido más evidente en las comunidades con grandes mercados urbanos, como Madrid o Cataluña, y en las orientadas al turismo exterior, principalmente las comunidades insulares y Andalucía.

La demanda de viviendas continúa respaldada por sólidos factores, que no hacen prever la posibilidad de ajuste brusco en el sector, entre ellos, el incremento de la renta real de los hogares españoles; el mantenimiento de los ritmos de crecimiento del empleo y la entrada neta de inmigrantes; todo ello en un entorno económico nacional y europeo dinámico, donde las condiciones financieras continúan siendo favorables.

Los aspectos concretos de estos factores son:

• económicos: en 2005, la evolución experimentada por los factores económicos siguió siendo, como años precedentes, un factor determinante al permitir incorporar mercado la importante demanda generada por motivos demográficos estructurales de la población.
En términos macroeconómicos, las dos principales variables que influyen en el mercado (PIB y tasa de paro) registraron un buen comportamiento. El crecimiento económico se situó en el 3,4%, mejorando las tasas de crecimiento de ejercicios anteriores. Por su parte, la tasa de paro se mantuvo en niveles similares a ejercicios pasados.
Otro factor que incluye en la demanda, aunque no de forma determinante es el comportamiento de los tipos de interés. En el último trimestre del ejercicio éstos registraron un incremento moderado, que parece que continuará en 2006. Además, se siguen produciendo alargamientos de los plazos de amortización: la cuota mensual por cada 6.000 euros invertidos ha pasado de 93 euros en 1990 a 27 euros en 2005.

• demográficos: importante crecimiento del número de personas en el segmento de población demandante de primera vivienda (25-35 años) en la década de los 90 y primeros años de la década actual. La inmigración, por su parte, seguirá siendo un elemento determinante en la formación de la demanda en los próximos ejercicios: los expertos estiman la creación de 130.000 hogares por año en el período 2005-2011;

• sociológicos: reducción en el número de personas por hogar, que ha pasado de las 3,36 en 1991 a las 2,86 actuales. En el mercado de segunda residencia, principalmente la situada en costa, persiste el crecimiento de la demanda extranjera y se mantienen las compras nacionales. Los flujos turísticos se desaceleran, pero no así los porcentajes de turistas que se dirigen a la adquisición de una vivienda en propiedad.

En 2005, las ventas y los precios de la vivienda de segunda mano volvieron a aumentar, pero no a los ritmos de los años precedentes, manteniendo una tendencia a medio plazo similar a los pisos de nueva construcción.

El mercado inmobiliario mantiene su característica estructura atomizada: las diez primeras compañías promotoras representan menos del 5% del total; y su marcado componente local.

POSICIONAMIENTO ESTRATÉGICO

El nuevo escenario al que apunta el mercado inmobiliario a medio plazo, caracterizado por una dilatación en los plazos de venta, una menor presión de la demanda y un crecimiento de los precios de la vivienda a ritmos inferiores a los registrados en años anteriores, ha llevado al área inmobiliaria de Ferrovial a redirigir su estrategia de negocio con el objetivo de posicionarse adecuadamente en un marco de actuación diferente en el que seguir creciendo con tasas de rentabilidad adecuadas.

Este redefinición de la estrategia, complementaria a la desarrollada en la última década por la compañía, está basada en:
• la combinación de la compra de suelo finalista con la adquisición de suelo a medio y largo plazo con el fin de conseguir mayor presencia en proyectos con una menor maduración en su desarrollo urbanístico;
• el posicionamiento en mercados con una fase inicial del ciclo inmobiliario, con potencial de recorrido y crecimiento, como es el caso de los países de Europa del Este y, más concretamente, Polonia.

Ferrovial mantiene un enfoque de negocio en el que el control del riesgo se considera un aspecto prioritario; circunstancia que determina el producto esencial de esta actividad, la primera residencia, un concepto de vivienda de tamaño y tipo medio y una importante diversificación geográfica, principalmente, en el mercado nacional.

Esta estrategia se completa con otras líneas de actuación:
• la potenciación de la gestión comercial, a través del incremento de los puntos de ventas y áreas de comercialización: casetas de venta, red de Don Piso, 'tiendas multicasa Ferrovial' y centros comerciales;
• una selección eficaz de suelo, que prima la buena localización;
• búsqueda de la satisfacción del cliente, especialmente en la fase de post-venta, a través de la mejora de calidad en la entrega de la vivienda y la eficacia en la respuesta de las incidencias;
• optimización de los plazos en el desarrollo de las promociones, así como un eficaz control de costes.

PRINCIPALES HECHOS

En 2005, el área inmobiliaria de Ferrovial vendió un total de 2.327 viviendas y entregó 2.603 unidades. El volumen total de preventas alcanzó los 788 millones de euros (+13,5%) y la cartera inmobiliaria (unidades vendidas pendientes de entrega) ascendió a 1.085 millones de euros (+8,6%), un volumen que asegura cerca del 90% de la facturación del próximo ejercicio, el 50% de 2007 y el 13% de 2008.

Su implantación consolidada en más de 40 ciudades españolas, convierten a Ferrovial en una de las principales promotoras nacionales, con una destacada presencia en Madrid, donde mantiene un notable protagonismo en uno de los principales desarrollos urbanísticos de la comunidad, el Parque de Valdebebas.

Al cierre del ejercicio, la reserva de suelo representaba cerca de 1,5 millones de m2 de edificabilidad. Durante 2005 se adquirió suelo para el desarrollo de la actividad inmobiliaria por valor de 339,2 millones de euros.

El área inmobiliaria de Ferrovial no renuncia a un incremento, selectivo, de su exposición en mercados vecinos o con potencial de crecimiento.

Este análisis le ha permitido durante el ejercicio la compra de terrenos para proyectos residenciales en las principales ciudades de Polonia –Varsovia, Poznan y Cracovia– que empezará a desarrollar en 2006 junto a Budimex, principal grupo constructor local filial de Ferrovial. El objetivo a medio plazo es consolidarse como una de las principales promotoras del país.

La actividad de intermediación, por su parte, desarrollada a través de la marca Don Piso, continuó con su expansión durante el ejercicio con la apertura de nuevas tiendas propias y franquicias, hasta alcanzar las 334 oficinas (134 oficinas y 200 franquicias).

La apertura de tiendas propias se produjo en Barcelona, Levante, Andalucía, Canarias y Zaragoza; mientras que las franquicias se instalaron en casi todas las Comunidades Autónomas, salvo Cataluña, donde la presencia ya es muy importante. El número de unidades vendidas o intermediadas alcanzó las 3.112 unidades.

El fortalecimiento de la capacidad de venta sigue siendo una prioridad para el área inmobiliaria, que aumentó sus acuerdos de comercialización para multiplicar sus puntos de venta.

Si durante los últimos tres años, este esfuerzo ha ido dirigido a la comercialización de viviendas en centros comerciales –Ferrovial fue pionero en alcanzar un acuerdo con El Corte Inglés en 2001–, durante el ejercicio 2005, la apuesta se ha dirigido también a la expansión del concepto de 'tiendas multicasa Ferrovial', con la apertura de nuevas oficinas en Madrid y Zaragoza. La compañía tiene previsto la expansión de este concepto de oficina multiproducto en 2006 a la zona de Levante (Valencia), Málaga y Canarias (Las Palmas).

Otra de las apuestas del área, la consolidación del CRM (Customer Relationship Management) ha permitido la conexión entre todos los puntos de venta, incluyendo los distintos canales de comercialización, y con ello el seguimiento y una gestión más eficaz del stock a la venta en tiempo real.

En la actividad de terciario, Ferrovial continuó con el desarrollo del proyecto Omega, un nuevo concepto de parque empresarial situado en Arroyo de la Vega (Alcobendas, Madrid).