{"id":27385,"date":"2018-08-21T11:46:02","date_gmt":"2018-08-21T09:46:02","guid":{"rendered":"https:\/\/www.ferrovial.com\/blog\/?p=27385"},"modified":"2025-12-11T16:58:38","modified_gmt":"2025-12-11T15:58:38","slug":"cielo-subsuelo-encima-debajo-inmuebles-ciudades","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.ferrovial.com\/blog\/es\/2018\/08\/cielo-subsuelo-encima-debajo-inmuebles-ciudades\/","title":{"rendered":"Entre el cielo y el subsuelo: la propiedad de lo que hay encima y debajo de los inmuebles de las ciudades"},"content":{"rendered":"

El sentido com\u00fan nos dice que la propiedad de un terreno incluye<\/strong> \u00abtodo lo que all\u00ed haya\u00bb<\/strong> especialmente la tierra y lo que podamos edificar sobre ella. Pero cuando se ponen a prueba los l\u00edmites, por ejemplo elevando la propiedad hasta grandes alturas o bien excavando el terreno hasta m\u00e1s all\u00e1 del subsuelo<\/strong> las cosas dejan de ser tan sencillas.<\/p>\n

Los l\u00edmites de las propiedades en forma de inmuebles y parcelas suelen ser conflictivos, pero al menos sobre el papel un mapa y el catastro deber\u00edan delimitar los linderos sin demasiado error. Aun as\u00ed en Espa\u00f1a hay miles de conflictos que han de resolver los tribunales cada a\u00f1o<\/a>, b\u00e1sicamente porque faltan datos, son err\u00f3neos o la informaci\u00f3n no coincide. Hay fallos en los registros topogr\u00e1ficos, datos mal georreferenciados, fotograf\u00edas a\u00e9reas imprecisas y a veces se descubre informaci\u00f3n catastral mal definida.<\/p>\n

Pero una cuesti\u00f3n de la que se suele hablar menos es hasta d\u00f3nde llegan las propiedades en su eje vertical.<\/strong> Y esto es v\u00e1lido para ambos sentidos: hacia arriba y hacia abajo. Si dejamos volar la imaginaci\u00f3n estar\u00edamos hablando desde el punto de vista puramente geom\u00e9trico y matem\u00e1tico desde la planta de un inmueble hasta el centro de la tierra y hacia el espacio interestelar \u2013 conceptos un tanto peculiares que adem\u00e1s han cambiado a lo largo del tiempo.<\/p>\n

DESDE LOS CIELOS A LOS INFIERNOS<\/strong><\/h2>\n

Para ver c\u00f3mo ha evolucionado este concepto hay que recomendarse a los tiempos medievales, de donde proviene la frase latina \u00abCuius est solum, eius est usque ad coelum et ad inferos<\/em>\u00bb<\/em>, equivalente a: \u00abquien sea propietario de la tierra, suyo es todo lo que haya hasta los cielos y hasta los infiernos\u00bb. Esta definici\u00f3n se considera una de las m\u00e1s antiguas respecto a los bienes ra\u00edces<\/a> y dejaba bastante claro que no hab\u00eda l\u00edmite en altura ni en profundidad respecto a una propiedad sobre el terreno<\/strong>. Hoy en d\u00eda sabemos que matem\u00e1ticamente equivaldr\u00eda m\u00e1s o menos a un prisma con su punta en el centro de la Tierra que se extender\u00eda m\u00e1s all\u00e1 de la atm\u00f3sfera hasta el espacio, barriendo un volumen infinito del universo que adem\u00e1s \u2013debido a la rotaci\u00f3n y desplazamiento del planeta\u2013 cambiar\u00eda continuamente de posici\u00f3n. No era una definici\u00f3n muy pr\u00e1ctica, pero por algo hab\u00eda que empezar.<\/p>\n

\u00bfD\u00d3NDE ACABA <\/strong>\u00ab<\/strong>ARRIBA<\/strong>\u00bb<\/strong>?<\/strong><\/h2>\n

La interpretaci\u00f3n moderna de las propiedades ha devenido en un asunto m\u00e1s de interpretaci\u00f3n de las leyes que de pura geometr\u00eda y medici\u00f3n precisa. Pero esto var\u00eda no s\u00f3lo de un pa\u00eds a otro: tambi\u00e9n seg\u00fan los estados o autonom\u00edas e incluso las regulaciones locales. Aunque t\u00e9cnicamente una propiedad est\u00e9 perfectamente georreferenciada en un mapa y se pueda considerar que est\u00e1 dentro de su propiedad incluso el aire que hay m\u00e1s all\u00e1 de la altura m\u00e1xima a la que se ha edificado \u2013que a su vez viene limitada por las \u00ableyes del suelo\u00bb y otras normativas aplicables\u2013 el l\u00edmite de altura es difuso y acaba siendo m\u00e1s bien \u00abla altura que razonablemente se necesite para disfrutar de la propiedad\u00bb.<\/p>\n

Por ejemplo se puede considerar que un dron que vuela tomando fotograf\u00edas o haciendo ruido en la vertical de una vivienda est\u00e1 \u00abinvadiendo la propiedad\u00bb (su \u00abespacio a\u00e9reo\u00bb), algo en lo que m\u00e1s o menos todo el mundo coincide que es razonable. Pero no se puede impedir \u2013como a veces se ha solicitado\u2013 que un avi\u00f3n vuele a diez mil metros de altitud en esa misma vertical porque se considera que ese espacio es p\u00fablico, algo similar a una \u00abcarretera del cielo\u00bb. No obstante el l\u00edmite exacto no siempre es el mismo. En muchos pa\u00edses est\u00e1 alrededor de los 100 o 150 metros de altura (500 pies) por encima del propio inmueble.<\/strong> A partir de ah\u00ed, el espacio a\u00e9reo es de todos.<\/p>\n

Esta laxitud a la hora de definir esos l\u00edmites resulta aun m\u00e1s curiosa cuando se aplica a los l\u00edmites verticales de los territorios soberanos. No hay tampoco un l\u00edmite estricto<\/a> acordado internacionalmente para la altitud de \u00ablos cielos y el espacio\u00bb que pertenecen a un pa\u00eds \u2013 como s\u00ed lo hay en el caso de los mares y las \u00abaguas internacionales\u00bb. De modo que cada pa\u00eds considera que todo lo que vuele encima suyo est\u00e1 en su espacio a\u00e9reo. Algunos cifran ese l\u00edmite en 30 kil\u00f3metros, que es hasta donde suelen volar los aviones y globos; otros lo cifran en unos 160 km (100 millas) que es donde comienzan a orbitar los sat\u00e9lites. La mayor parte del tiempo en ese gran vac\u00edo a\u00e9reo no circula nadie, pero aunque es poco conocido las aerol\u00edneas deben pagar por cada milla que recorran sus aviones en los diversos territorios<\/strong> \u2013lo cual est\u00e1 relacionado con el control de tr\u00e1fico a\u00e9reo\u2013 as\u00ed que adem\u00e1s de algo meramente conceptual tambi\u00e9n es un asunto pecuniario \u2013 y hay quienes prefieren volar dando un rodeo para ahorrarse una gran factura anual. No est\u00e1 claro qu\u00e9 pasar\u00e1 cuando los vuelos espaciales en \u00f3rbitas bajas se conviertan en algo tan com\u00fan como los vuelos transatl\u00e1nticos.<\/p>\n

PROFUNDIZANDO EN LA CUESTI\u00d3N<\/strong><\/h2>\n
\"Escaleras

Imagen: Farringdon Crossrail (CC) Alvy<\/p><\/div>\n

Volvamos a la tierra. Examinando el asunto en el otro sentido podr\u00edamos preguntarnos: \u00bfqu\u00e9 ocurre con lo que hay bajo las propiedades, m\u00e1s lejos de la superficie?<\/strong> Tenemos inmuebles en los que hay s\u00f3tanos, aparcamientos, cimientos y todo tipo de instalaciones. Y bajo las ciudades y sus edificios nos desplazamos diariamente en t\u00faneles del metro y para el tr\u00e1fico rodado \u2013 muchas veces en forma de aut\u00e9nticas autopistas subterr\u00e1neas. Tambi\u00e9n hay innumerables instalaciones que requieren perforaciones: canalizaciones de agua, gas, alcantarillado, cables el\u00e9ctricos, fibra \u00f3ptica\u2026\u00a0Todo esto sin mencionar instalaciones de alta seguridad, c\u00e1maras acorazadas y similares. Por no hablar de que alguien compre una propiedad y bajo ella haya acu\u00edferos, petr\u00f3leo o preciosos minerales.<\/p>\n

A este respecto lo m\u00e1s claro es diferenciar entre el suelo y el subsuelo. Aunque una de las legislaciones espa\u00f1olas m\u00e1s antiguas dice que \u00ab<\/em>El propietario de un terreno es due\u00f1o de su superficie y de lo que est\u00e1 debajo de ella<\/em>\u00bb<\/em><\/strong> hay que tener en cuenta que el asunto admite muchas matizaciones. Por ejemplo, aunque por \u00absubsuelo\u00bb se considera todo lo que est\u00e1 bajo rasante, parece claro que quien posee un terreno puede hacer un \u00abuso razonable\u00bb de lo que hay debajo, por ejemplo para construir s\u00f3tanos, aparcamientos y cimentar las edificaciones. Pero de ah\u00ed para abajo se considera que el terreno y lo que contenga es dominio p\u00fablico. Aunque no en todas partes: en lugares como M\u00e9xico no se considera propiedad lo que est\u00e1 bajo el suelo; en otros como Australia no hab\u00eda l\u00edmite originalmente, pero por un cambio de la ley el l\u00edmite se estableci\u00f3 en los 15 metros.<\/p>\n

Naturalmente al hablar de \u00abuso razonable\u00bb todo queda en manos de quienes interpretan las leyes en caso de conflicto. Ciertos casos est\u00e1n regulados por otras normativas, como por ejemplo los de utilizaci\u00f3n de las aguas subterr\u00e1neas (ya sea para extraer agua como en los pozos o porque lo que se pretenda hacer en el terreno afecte a su calidad si simplemente discurre por all\u00ed). Algo parecido sucede con los hidrocarburos y otros materiales de miner\u00eda que pudieran estar presentes. Quiz\u00e1 lo m\u00e1s regulado sean los restos arqueol\u00f3gicos, que muchas veces llegan a paralizar obras en pro del inter\u00e9s cultural de lo que se haya encontrado.<\/strong><\/p>\n

Ha habido incluso propuestas para que en casos especiales suelo y subsuelo puedan considerarse por separado y tengan consideraci\u00f3n de \u00abfincas registrales\u00bb diferentes. De ese modo se facilitar\u00eda su expropiaci\u00f3n de cara a darle nuevos usos, por ejemplo por necesidades de planificaci\u00f3n urban\u00edstica \u2013 imaginemos un gran t\u00fanel de tren que atraviese una ciudad. Qui\u00e9n sabe si en el futuro habr\u00e1 que cambiar la ley para diferenciar entre el subsuelo pr\u00f3ximo a una propiedad y el subsuelo m\u00e1s profundo<\/a> que deba ser tratado como hacemos actualmente con el espacio a\u00e9reo sobre los edificios.<\/p>\n

En algunos casos las cuestiones legales son m\u00e1s complicadas: cuando una empresa como la conocida The Boring Company<\/a> del emprendedor Elon Musk plantea crear grandes redes de t\u00faneles bajo ciudades como Los \u00c1ngeles hay diversas consideraciones. Por un lado est\u00e1 evitar las molestias a los vecinos durante los trabajos y cumplir con todas las cuestiones de seguridad y medioambientales \u2013 algo que se puede cumplir siendo meticulosos sin excesivos problemas. Pero ese tipo de instalaci\u00f3n es bastante diferente a un t\u00fanel construido por el ayuntamiento para el transporte p\u00fablico: es un sistema de transporte privado que la gente pagar\u00e1 en el futuro cuando utilice. En el fondo se parece m\u00e1s a una autopista de peaje que a una calle, pero el subsuelo tampoco es exactamente como los terrenos por los que transcurren las autopistas: ni est\u00e1 tan limitado por su \u00abplanitud\u00bb ni es propiedad de alguien en particular. As\u00ed que a falta de mejores normas y decisiones en firme ya ha habido ciudades que le han prestado su apoyo pero en forma de concesi\u00f3n temporal o bien durante la \u00abfase experimental de pruebas\u00bb a la espera de ver c\u00f3mo va la cosa.<\/p>\n

\"Infograf\u00eda

Imagen: Project Iceberg – Londres \/ British Geological Survey.<\/p><\/div>\n

COMO UN ICEBERG, PERO DE TIERRA<\/strong><\/h2>\n

En un interesante art\u00edculo de The Guardian<\/a> en el que se hablaba de la problem\u00e1tica de la propiedad del subsuelo se mencionaba tambi\u00e9n el Proyecto Iceberg de Londres<\/a>, un apropiado nombre para mapear y catalogar correctamente todo lo que hay bajo la ciudad \u2013 algo que en ocasiones parece ser m\u00e1s que lo que hay sobre ella.<\/p>\n

Este proyecto \u2013gestionado por el Servicio Geol\u00f3gico Brit\u00e1nico<\/a>, una entidad p\u00fablica\u2013incluye tanto datos geol\u00f3gicos de los terrenos como la catalogaci\u00f3n de m\u00e1s de 1,5 millones de kil\u00f3metros de instalaciones de agua, alcantarillado, gas y electricidad que entre otras muchos servicios conforman la infraestructura subterr\u00e1nea de la ciudad. El resultado ser\u00e1n cartograf\u00edas m\u00e1s precisas y detalladas, fotograf\u00edas y grandes bases de datos sobre los materiales de que est\u00e1 compuesto el terreno en cada punto concreto<\/strong>. Adem\u00e1s de eso, tener ubicadas todas las infraestructuras permitir\u00e1 crear modelos 3D de la ciudad, utilizarlos para ubicar r\u00e1pidamente cada recurso que se necesite durante trabajos de construcci\u00f3n y planificar mejor su despliegue futuro.<\/p>\n

Vivimos tiempos interesantes en los que las ciudades y las propiedades que hay en ellas siguen siendo las de siempre, pero donde sus l\u00edmites \u2013ya sea mirando hacia el cielo o examinando m\u00e1s all\u00e1 del suelo\u2013 se han ampliado gracias a las nuevas posibilidades de la tecnolog\u00eda y la ingenier\u00eda.<\/p>\n

 <\/p>\n

Un art\u00edculo de \u00c1lvaro Ib\u00e1\u00f1ez<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

El sentido com\u00fan nos dice que la propiedad de un terreno incluye \u00abtodo lo que all\u00ed haya\u00bb especialmente la tierra y lo que podamos edificar sobre ella. 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